Geschiedenis van de makelaardij

Het beroep van traditioneel makelaar staat tegenwoordig flink onder druk. Sinds het laatste decennium is de internetmakelaar in opkomst. Maar hoe is het beroep van makelaar vroeger eigenlijk ontstaan? Wat hield het destijds in? Op deze vragen zult u nu antwoord krijgen. Ook komen de ontwikkelingen en veranderingen die het beroep van makelaar door de jaren heen heeft ondergaan, aan bod. Algemeen beeld
Uit recentelijk onderzoek is gebleken dat het algemene beeld, wat men van een makelaar heeft, luidt: 'iemand die in huizen doet.' Het is opvallend dat het huidige beeld verschilt met het beeld dat mensen vroeger van een makelaar hadden. Nu denkt men vooral dat makelaars zich bezighouden met onroerende zaken, zoals huizen, kantoorpanden en winkels. De meerderheid van de makelaars doet dit ook wel, maar er zijn ook andere marktsectoren, waarbinnen men als makelaar kan opereren. Vroeger dacht men bij een makelaar niet gelijk aan een persoon die in onroerende goederen handelt, maar aan makelaars in aardappelen, granen, verzekeringen, wijn, antiek en computers.

Geschiedenis

Dordrecht

De geschiedenis van de makelaardij gaat terug tot het jaar 1284. Uit dat jaar stamt de oudste wettelijke regeling, waarvan nog gegevens bekend zijn. In die tijd verleende graaf Floris V aan Dordrecht het recht om makelaars aan te stellen. Om tot makelaar benoemd te worden, moest men burger zijn van de stad Dordrecht en men moest een fatsoenlijke en ijverige man zijn. Op schending van dit fatsoen stond een boete en men kon ook zijn titel van makelaar kwijtraken.

Amsterdam

In Amsterdam was de makelaardij tot 1530 een verboden beroep, omdat het voor Amsterdam niet mogelijk was om de makelaars van onbetrouwbare handelaren te onderscheiden. In 1530 werd de makelaardij echter gelegaliseerd. De gegadigden konden zich bij de burgemeester melden om hun bekwaamheid te laten toetsen. Op 28 oktober 1578 werd er een wet ingevoerd, waarbij er verschillende eisen werden gesteld aan een makelaar. Zo moest men betrouwbaar, nauwkeurig en eerlijk zijn. Deze eisen komen wij tegenwoordig nog steeds tegen, zulke eigenschappen zijn ongewijzigd gebleven. In datzelfde jaar, op 8 november 1578, werd in Amsterdam een makelaarsgilde opgericht. Met dit makelaarsgilde probeerde men het niveau van de vakbekwaamheid te handhaven en de misdragende leden aan te pakken.

In de 16e eeuw hadden de kooplieden veel vertrouwen in hun makelaars. De makelaars van het gilde deden dan ook goede zaken. Zij konden daardoor dure, grote en luxe huizen voor zichzelf laten bouwen. Om deze welvaart onder de makelaars echter voor de buitenwereld verborgen te houden, werden deze huizen gebouwd met een smalle en bescheiden voorzijde, maar met een brede, ruime en royale achterzijde. Aan de vele Amsterdamse stadsgrachten zijn nog verschillende van deze percelen aan te wijzen. Deze percelen werden 'makelaarshuizen' genoemd.

Het gilde zorgde ervoor dat verschillende makelaars met elkaar in contact kwamen. Maar het kon helaas niet voorkomen dat ook de illegale bemiddelaars bleven bestaan. In 1636 werd een wet ingevoerd om deze illegale bemiddelaars eindelijk de kop in te drukken. Deze wet verplichtte makelaars om bij het sluiten van een (koop)overeenkomst hun 'baton' te tonen. Een baton was een kort, sierlijk stokje, waarop de naam van de makelaar geschreven stond en daarnaast stond het stadswapen erin gegraveerd. Dit stokje diende als het bewijs dat de makelaar bevoegd was. In 1636 kostte het een makelaar drie gulden om zo’n baton aan te schaffen. Dit was voor die tijd een heel hoog geldbedrag.

Nederland in zijn geheel

Veel steden kenden hun eigen regeling wat betreft de uitoefening van de makelaardij. Pas in 1838, met de invoering van het Nederlandse Wetboek van Koophandel (WvK) ontstond een regeling wat betreft de makelaardij, die voor het hele land gold. In de wetgeving van 1838 werd opgesomd bij welke goederen de makelaar kon bemiddelen. Er werd echter niet gesproken over de bemiddeling in onroerende zaken. Hierdoor werd het niet meer mogelijk om beëdigd te worden tot makelaar in onroerende zaken. In 1922 werd het Wetboek van Koophandel echter gewijzigd en sindsdien werd het weer mogelijk om makelaars in onroerende goederen te benoemen.

1 maart 2001

Een zeer belangrijke datum uit de geschiedenis is 1 maart 2001. Sindsdien zijn de wettelijke titelbescherming en de wettelijk verplichte beëdiging te komen vervallen. Dit betekent dat iedereen in Nederland zich nu weer makelaar mag noemen. Door deze afschaffing zou de markt voor de consument veel doorzichtiger en betrouwbaarder worden. Ook bevordert de wetswijziging de onderlinge concurrentie tussen makelaars. Dit is natuurlijk voordelig voor de consument. De overheid heeft besloten de titelbescherming en beëdiging af te schaffen, omdat zij van mening was dat de makelaarsbranche zelf beter in staat was om kwaliteitseisen te stellen dan zijzelf.

Na deze afschaffing heeft zich inderdaad een certificeringregeling ontwikkeld. Ook zijn er allerlei verschillende brancheverenigingen opgericht. De belangrijkste drie brancheverenigingen zijn de NVM (Nederlandse Vereniging Makelaars), de LMV (Landelijke Makelaars Vereniging) en de VBO (Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed). De meest bekende van deze drie brancheverenigingen is waarschijnlijk de NVM, dit vanwege haar internetsite www.funda.nl. Bovendien heeft de NVM het grootste deel van de markt weten te veroveren. Het marktaandeel van de NVM bedroeg in het eerste kwartaal van 2008 74% van de woningmarkt.

Heden

Tegenwoordige betekenis

We hebben gezien wat het beroep van makelaar door de jaren heen heeft ingehouden. Ook hebben we gezien welke veranderingen/ontwikkelingen zich hebben voorgedaan. Zo heeft het perioden gekend met beëdiging en perioden zonder beëdiging. Op dit moment zitten we dus in een periode zonder beëdiging. Tegenwoordig is de officiële betekenis van het beroep van makelaar als volgt: 'de persoon die bemiddelt bij de koop en de verkoop van huizen, kantoorpanden, verzekeringen en andere roerende en onroerende zaken.' Daarnaast houdt het beroep van makelaar in dat de persoon contracten opstelt en de (ver)koopafspraken regelt. Het grootste deel van het werk van een makelaar bestaat uit het zoeken naar een geschikte partij, waarmee het (on)roerend goed verhandeld kan worden.

De internetmakelaar

De belangrijkste ontwikkeling van de laatste jaren is natuurlijk de opkomst van de internetmakelaar. De internetmakelaar is pas sinds het laatste decennium actief op de woningmarkt. Een brandende vraag luidt natuurlijk of de internetmakelaar de traditionele makelaar zal gaan verdringen of dat zij concurrenten van elkaar blijven. De toekomst zal het uitwijzen…